官方微信 App下载

查看: 325|回复: 0

重庆的买房逻辑正在发生意想不到的变化

[复制链接]

65

主题

66

帖子

2

积分

普通会员

Rank: 1

积分
2

活跃会员

发表于 2020-1-1 18:36:04 | 显示全部楼层 |阅读模式
重庆的买房逻辑正在发生意想不到的变化-1.jpg
​(图片泉源于网络)






前几天晚上,50层的餐厅里,窗边,看着满城的绚烂灯火,老黄感伤“如此的纸醉金迷,恐怕也只有上海滩可以媲美啊!”


此老黄非彼老黄。

老黄,是我一朋友,40来岁,福建人,他在重庆有生意,经常来,因为喜好买房而相识。

这次在跟他的攀谈中,我发现了一些很有趣的价值逻辑,分享给各人




1

重庆房价,已开始大分化!





1)现象:价钱和行情开始拉开!




最近两年,随着全国大行情,重庆房价有了一轮很明显的变化。许多人都很开心。




当一片火热的时候,你好我好各人好,而最近市场平稳下来,连忙又开始了「冰火两重天」。

价钱优惠,泛起分化

销售难度,泛起了大分化

差异的区域,差异的楼盘,泛起业绩差异很大的情形!

这是新房。

二手市场更明显。

成熟区域,优质楼盘,如有比市场价优惠的“笋盘”,很快会被消化。

缺乏配套和显著利好的新兴区域,急于脱手的朋友增多,但接盘者少。

反映到价钱上,逐渐形成了20000+、15000+、10000+三个价钱梯队(单元是修建面积元/㎡)。

是什么原因造成这样的局势呢?

2)原因




梳理了一下,大致和三个因素有关:土地供应、供需关系、产物

看一个数据:
重庆的买房逻辑正在发生意想不到的变化-2.jpg




从2015年至今,重庆主城各区的住宅用地成友爱况。

这张表里,你看到了什么?

1)成熟焦点区的供地,已然寥若晨星。尤其是渝中五年来居然只有约86万方供应,跟新区一个楼盘差不多。相当于渝北的30分之1;

2)渝北区是一路向北的主偏向,鼎力大举扩张,供应量惊人;

3)巴南和沙坪坝,刚需类住宅集中发力。




因此,重庆供应量大,但却不平衡。是一个很明显的「焦点区供应枯竭,新区快速扩张」模式。

什么原因造成这样局势?

再看一张表。
重庆的买房逻辑正在发生意想不到的变化-3.jpg




这是官方2017年宣布的重庆人口预期:未来10年,主城区的目标是1200万人,其中焦点区需要淘汰70万人(减20%),拓展区要增加400余万人约一倍)!

然而,面对满城的新区,尤其是一些没有显著计划利好,配套很是不成熟的新区,你会搬去吗?

答案是否认的。

于是乎,重庆楼市目前最大的矛盾其实是:人们强烈的改善需求,和焦点区无供应、缺品质住房,与新区生活未便之间的矛盾

我想要,你没有;

你给的,差意思...

有些人已经认识到这个问题,于是,逐步的,一些品质楼盘,已经悄悄站上建面20000元/㎡+的价钱梯度。

但实际上,这个分化,还不够大!

3)趋势




从众多发达都市看,成熟焦点区与非热门新兴区,在房价体现方面,差异很是巨大。

如上海,焦点区位,许多优质楼盘的二手单价到达15-20万元/㎡左右;

而浦东机场的临港新城,还在2-3万元/㎡左右。

一座都市,强弱区域,有了近10:1的价钱差!
重庆的买房逻辑正在发生意想不到的变化-4.jpg
(上海)






如深圳,南山区,品质楼盘,均价已经去到了约15-20万元/㎡;

而坪山,普遍在3-4万元/㎡。

价钱比约为6:1
重庆的买房逻辑正在发生意想不到的变化-5.jpg
(深圳)






杭州,强弱区域,价钱比到达4:1左右!

北京、广州 、成都、武汉、南京等大型都市,也都有明显的巨大差价!




都市地质条件差异虽然是一方面,可是我们发现,都市越大越发达,中心成熟区与新区的差价越大

这是为什么?其实他们遵循的买房的焦点逻辑

2

买房的焦点逻辑





(1)新区VS成熟区,到底有什么区别?




新区与成熟区的区别,总结起来,就是12个字:
    长大性VS平衡性;颠簸性VS稳定性




新兴区需要时间,博的是长大性;也肩负相应的颠簸,以及不确定性。

中心成熟区,够稳,且兼顾“可租可售”“自住投资”。




中心成熟区品质住宅贵,是典型的供需关系导向

遇到市场下行,新区颠簸大。加之某些新区因为通勤、配套等原因,乏人问津,也是典型的供需关系导向

价差,就是这么发生的。




(2)以居住为中心

为什么发达都市会有很大的区域价钱差异?

当都市足够大,人口足够多以后,各人都市追求更极致的事情、社交、通勤、配套效率。

好比白富美约你在天街喝咖啡看影戏,你开着特意借来的保时捷敞篷,准备晚上一起看星星,效果路上太堵,你操作又不熟,迟到1个小时,阿白转身就走了!
重庆的买房逻辑正在发生意想不到的变化-6.jpg
(图片泉源于网络)






“职住疏散”,“工具南北区域差异”引发的烦恼,会明显的影响社交、家庭教育、职业升迁等等!

因此,回到居住的原点去思考,买房的焦点逻辑,会是:
    通勤半径“高薪”工业密集度配套资源品质舒适性

这四个维度。




区域价钱分化,尚有一个重要因素,那就是“都市化的演变”。

(3)都市化演变

凭据发达都市的演变历程,随着都市扩张成型,第三工业占GDP的比值会逐步提升,成为现代都市的重要吸引力和竞争力

这个比值,北京是81%,上海是69.9%,深圳是58.8%,而重庆,目前仅为52.3%!(2018年各都市统计公报)。

发达国家,一般为75%以上。

在这个历程中,更多的资金、更高端的商业中心、精品化住宅、更多的精英,会回到率先完成都市化的区域。因为这里都市界面更好、资源更集中,构建了全方位的高效生活圈。

这些要素,反过来则强力支撑区域房价!

最终,形成如北上深一般,5:1,甚至10:1的都市内部价钱差异

重庆的趋势,也很明显。
MeiChen.com

发表回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

联系客服 关注微信 下载APP 返回顶部 返回列表